6. kesäkuuta 2019

Tontti tuottamaan – miten hyödyntää maapohjassa muhiva arvo?

Oma tontti ei ole enää itseisarvo. Maanvuokrasopimuksesta voi hyötyä niin rakennuttaja, vuokralainen kuin sijoittajakin.

Tontti on välttämätön rahareikä, kun halutaan rakennuttaa kiinteistö. Vai onko? Ainakaan siihen ei tarvitse panna pääomaa kiinni pitkäksi aikaa – maan myyminen tonttirahastolle vapauttaa rahaa rakentamiseen ja pienentää rakennuttajan liiketoimintariskiä kustannusten rajoittuessa rakennusaikaiseen tonttivuokraan. Olemassa olevan rakennuksen ja alla olevan tontin omistava yritys voi puolestaan rahoittaa kasvuaan myymällä maan ja ryhtymällä vuokralaiseksi.

Tonttirahastot ovat Suomessa verrattain tuore ilmiö. Ensimmäisen uudiskohteiden vuokratonttikonseptin kehitti Suomen Hypoteekkiyhdistys vuonna 2004, sittemmin markkinoille ovat tulleet niin institutionaaliset tahot, kuten eläke- ja vakuutusyhtiöt rahastoineen, kuin kansainväliset kiinteistösijoitusyhtiötkin.
– Vielä viisi vuotta sitten tonttirahastoja ei juuri Suomen markkinoilla näkynyt, mutta nyt maanvuokraussopimusten ympärille on muotoutumassa kiinnostava markkina. Perinteisesti rakentamaton maa ei tuota mitään, se on niin sanotusti laiskaa pääomaa ja ennemminkin sijoituksen kulu. Mutta heti, kun tonttiin kohdistuu luotettava vuokrasopimus, siitä tuleekin sijoituskohde, toteaa kiinteistöarvioinnin asiantuntija, GEM Property Oy:n toimitusjohtaja Seppo Koponen.

Rakennettujen tonttien vetovoima kasvussa

Tonttirahasto hakee kohteita pääasiassa rakennusliikkeiltä tai yrityksiltä. Toistaiseksi suurin osa kaupoista kytkeytyy ammattirakentamiseen.
– Sijoittajan kannalta kiinnostava tontti sijaitsee hyvällä paikalla kasvukeskuksessa. Se voi olla asemakaavoitettu tontti, johon rakennetaan vuoden tai kahden sisällä tai olemassa olevan yrityksen tai asunto-osakeyhtiön alla oleva tontti, jossa vuokra juoksee tasaisesti. Tällä hetkellä suurin osa kaupoista tehdään rakennusliikkeiden kanssa tulevien kohteiden maapohjasta, sillä rakennusalan ammattilaiset ovat tietoisia tonttirahastojen olemassaolosta ja osaavat lähestyä niitä. Asunto-osakeyhtiöille ja yrityksille tämä on vielä uusi juttu, mutta sitä mukaa kuin tietoisuus kasvaa, tontin myyminen yleistyy yhtiön toiminnan rahoittamisen keinona, Koponen uskoo.

Tontilla sijaitsevan rakennuksen kunto ja käyttötarkoitus ovat rahaston kannalta toissijainen, joskaan eri merkityksetön asia; pääasia on kuitenkin, että kiinteistön omistaja maksaa vuokraa ja vuokranmaksulle löytyy vakuus. Vakuutena toimii yleensä vuokralaisen omistama rakennus.
– Maanvuokrasopimukset ovat yleensä pitkiä, keskimäärin 50 vuoden pituisia, joten tontti takaa tasaisen kassavirran hyväksi toviksi noin 4–6 prosentin tuotolla. Jos tontti on tarpeeksi hyvällä paikalla, vanhakaan rakennus ei ole riski: vaikka yritys menisi nurin tai rakennus tuhoutuisi tulipalossa, tontin arvo säilyy tai jopa nousee. Tämä voi sijoittajan kannalta olla tietty huonokin juttu: jos maan arvo kehittyykin nopeasti, ei tonttia voi jalostaa, kun ollaan naimisissa sopimuksen kanssa, Koponen huomauttaa.

Tontin myynti avaa mahdollisuuksia kasvulle

Rakennusliikkeelle tontin myymisen hyödyt ovat selvää pässinlihaa. Mutta miksi vaikkapa teollisuusyritys, kaupallinen toimija tai toimistotalossaan toimiva yritys myisi velattoman tonttinsa, jäisi vuokralle ja luopuisi maapohjan kehityspotentiaalista?
– Tontin myymistä kannattaa harkita, jos on tarvetta vapauttaa pääomaa investointeihin tai muuhun liiketoiminnan kehittämiseen. Maanvuokrasopimuksiin sisältyy useimmiten takaisinosto-oikeus määrätyllä hinnalla. Tonttirahastojen pääidea ei ole nauttia jalostuspotentiaalista, vaan varmasta kassavirrasta. Toki rahastojakin on erilaisia: toisilla takaisinosto-oikeuteen ja vuokrankorotuksiin liittyvät ehdot ovat selkeitä, toisilla vaikeammin hahmotettavia. Sopimuksiin ja velvoitteisiin on aina perehdyttävä huolella, Koponen painottaa.

Lisäksi maanvuokrasopimus avaa mahdollisuuksia lisäarvon luomiseen. Kun toimiva yritys sitoutuu tonttiin vuokrasopimuksella ja myy sen tonttirahastolle, käteen voi hyvinkin jäädä enemmän kuin osien summa.
– Jollekin oma tontti voi olla periaatekysymys, mutta jos omaisuuden arvon kasvattaminen kiinnostaa, kannattaa ehdottomasti tutkia tontinvuokrauksen mahdollisuuksia.

– Samalla tavalla kuin huonokuntoisen teollisuuskiinteistön arvoa voidaan kasvattaa, jos siitä jalostetaan liikekohde purkamalla rakennus, kehittämällä kaava ja rakentamalla uusi liikerakennus, on mahdollista kehitystyöllä rakennuksen alla makaavasta tuottamattomasta maasta jalostaa tuottava kohde kohdistamalla siihen maanvuokrasopimus. Tehdään siis passiivisesta tuotteesta sijoitusväline. Kyse ei ole silmänkääntötempusta, vaan tavasta luoda lisäarvoa, Koponen kiteyttää.

© 2020 Rakennuttajatoimisto Allianssi Oy